S’installer à l’étranger, vivre et travailler au Luxembourg. Pour 8 000 jeunes Luxembourgeois c’est devenu selon Ernst Moutschen une réalité quotidienne. C’est la flambée des prix de l’immobilier qui a poussé la majorité d’entre eux - environ 7 000 - à franchir les frontières allemandes pour concrétiser leur rêve d’une acquisition immobilière. Un autre pays, cela signifie aussi une autre législation nationale. Les principales règles à respecter dans ce cas ont été expliquées lors du Midi de l’Europe organisé le 7 mai 2008 par le Bureau d’information du Parlement européen à Luxembourg, la Représentation de la Commission européenne au Luxembourg, le Mouvement européen Luxembourg ainsi que le Centre européen des Consommateurs dans les locaux de la Maison de l’Europe à Luxembourg-Ville.

Au niveau européen- Un cadre législatif assez général fourni par l’article 56

Quel droit s’applique lorsqu’on achète un bien immobilier à l’étranger ? "La jurisprudence fournit un cadre assez général et se base essentiellement sur l’article 56 du traité instituant les Communautés européennes. En dehors de ce cadre, chaque Etat membre est libre d’élaborer ses propres règles", a résumé d’emblée Patrick Goergen, avocat à la Cour.

L’article 56 institue la libre circulation des capitaux comme l’une des quatre libertés fondamentales qui sont à la base de l’Europe. "La notion ne se limite pas uniquement aux flux de capitaux mais englobe également le droit pour les citoyens d’acquérir des biens immobiliers en Europe", a expliqué l’expert en droit européen. Lors de l’adhésion de nouveaux Etats membres, des périodes transitoires ont été instaurées pour certains Etats membres en ce qui concerne l’acquisition de biens immobiliers.

En pratique qu’est-ce que cette législation implique concrètement ? Pour illustrer ses propos, Patrick Goergen  a cité l’exemple d’un citoyen allemand qui achète un domaine agricole au sud du Danemark. Il n’avait pas l’intention de résider dans cette demeure, ce qui pousse les autorités danoises à lui imposer une amende financière. En estimant que l’obligation d’une résidence fixe pour un domaine agricole est incompatible avec le droit européen, le citoyen européen porte le litige devant la CJCE en invoquant l’article 56. La CJCE lui donne raison en estimant que cette mesure constitue une entrave à la libre circulation des capitaux.

Achat d’un bien immobilier en Allemagne

Flambée des prix, diminution du pouvoir d’achat réel… les motifs qui poussent les Luxembourgeois à s’installer en Allemagne sont multiples selon Ernst Lohmeyer, qui travaille pour une agence immobilière située à Waldbredimus. "Aller s’installer à l’étranger n’est pourtant pas toujours chose aisée pour les Luxembourgeois qui se voient soudainement confrontés à la législation nationale allemande", a mis en garde Ernst Lohmeyer. Ils sont vite déroutés par les procédures de vente différentes et des intermédiaires professionnels qui ne jouent pas le même rôle qu´au Luxembourg. Une sorte de choc culturel qui rappelle que les enjeux et les écueils du dialogue interculturel ne concernent pas seulement les relations Nord-Sud.  

Autre particularité du droit allemand qui suscite l’incompréhension des Luxembourgeois et qui a été citée par Lohmeyer : pour des raisons d’intérêt public, les communes ont le droit d’acquérir un bien immobilier sans avoir l’autorisation du propriétaire. Sa recette avant de sourscrire à un contrat : s'informer auprès des communes et des professionnels de l'immobilier.

Le débat

Le débat qui s’ensuivit aborda des thèmes aussi variés tels que la distinction entre domicile principal et secondaire, la fiscalité, le droit de succession ou encore les taux d’imposition applicables dans un autre Etat membre. En somme, des domaines qui sont régis par les législations nationales des Etats membres. Mais comme ces législations concernant des citoyens européens devenus de plus en plus mobiles, faisant de plus en plus usage des quatre grandes libertés de circulation des travailleurs, des capitaux, des biens et des services, elles requièrent constamment ajustements et éclaircissements

Quelques cas évoqués. Quel droit de succession s’applique en cas de décès d’une personne qui possède un bien immobilier à l’étranger ? Dans ce cas, il faut opérer une distinction entre "résidence principale" et "résidence secondaire" a expliqué un notaire luxembourgeois, M^e Robert Schuman. Cette distinction implique que si la personne décédée a son domicile principal en Allemagne, c’est la législation allemande qui s’applique. Si par contre, la personne décédée possédait une maison de vacances à la côte d’Azur, et que sa résidence principale était au Luxembourg, c’est le droit de succession luxembourgeois qui s’applique.

La situation de l’immeuble est également déterminante pour l’imposition du bénéfice qui résulte de la vente d’un bien immobilier à l’étranger : la plus-value est toujours imposable dans le pays où se situe l’immeuble, etc…..

Bref, la réalité de l’Europe se construit tous les jours à travers de nouveaux actes posés et inventés par ses citoyens.