La crise financière a montré les conséquences néfastes que des pratiques de prêt et d’emprunt irresponsables peuvent avoir pour les consommateurs et les prêteurs, mais aussi pour le système financier et l’économie en général. C'est un facteur d’autant plus important que les marchés de l’UE sont aujourd’hui intégrés.

La proposition de directive présentée le 31 mars 2011 par la Commission européenne entend mettre fin à de telles pratiques et aider les consommateurs à reprendre confiance dans le système financier.

Les emprunteurs bénéficieront ainsi d’une meilleure protection, grâce à de solides règles en matière de publicité, d’information précontractuelle, de conseil, d’évaluation de leur solvabilité et de remboursement anticipé.

Par ailleurs, les prêteurs seront tenus d’utiliser une fiche européenne d’information standardisée pour fournir des informations personnalisées aux consommateurs, qui permettront à ceux-ci de comparer les offres des différents prestataires.

La directive proposée vise aussi à créer un marché unique du crédit hypothécaire plus efficace et plus concurrentiel, en créant des conditions de concurrence égales pour tous les professionnels concernés et en leur permettant d’exercer plus facilement leur activité hors de leur pays.

Le Parlement européen et le Conseil des ministres doivent à présent examiner cette proposition.

La proposition présentée le 31 mars 2011 par la Commission a pour objet la création d’un marché paneuropéen du crédit hypothécaire responsable, efficace, sain et concurrentiel, qui profite aux consommateurs. Un tel marché devrait également favoriser la mobilité de la clientèle et l’activité transfrontière des prêteurs et des intermédiaires de crédit et créer des conditions de concurrence équitables pour tous les acteurs concernés.

L’objectif prioritaire est de garantir que tout consommateur qui achète un bien immobilier ou qui souscrit un emprunt garanti par son logement est dûment informé des risques qu’il encourt et que tous les professionnels du crédit hypothécaire exercent leur activité de manière responsable. La directive proposée couvre tous les prêts octroyés aux consommateurs en vue de l’achat d’un logement, ainsi que certains de ceux destinés à leur rénovation. Elle couvre également tous les prêts aux consommateurs qui sont garantis par une hypothèque ou une autre sûreté comparable.

Les grandes lignes de la proposition

La directive proposée prévoit :

• certaines exigences en matière de publicité pour les crédits hypothécaires. Par exemple, toute formulation susceptible de faire naître de fausses attentes chez le consommateur concernant la disponibilité ou le coût du crédit sera interdite;
• une régulation et une surveillance appropriées de tous les professionnels de l’émission et de la distribution de crédits hypothécaires aux consommateurs;
• des principes relatifs à l’agrément et à l’enregistrement des intermédiaires de crédit (entreprises qui informent et assistent les consommateurs à la recherche d’un crédit hypothécaire et qui concluent parfois le contrat de crédit au nom du prêteur) et un système de passeport européen pour ces professionnels (autrement dit, une fois agréé dans un État membre, un intermédiaire de crédit pourra proposer ses services dans tout le marché intérieur);
• le droit d'accès non discriminatoire pour les prêteurs aux bases de données sur le crédit concernant les consommateurs.

Les prêteurs et les intermédiaires de crédit seront tenus :

• de tenir en permanence à disposition des consommateurs des informations générales sur la gamme des produits qu’ils proposent;
• de fournir au consommateur des informations personnalisées, sous la forme d’une fiche européenne d’information standardisée (FEIS). La FEIS permettra au consommateur de comparer les offres des différents prestataires;
• de fournir des explications à l’emprunteur et de respecter certaines normes en cas de prestation d’un service de conseil;
• d’évaluer la solvabilité de l’emprunteur, sur la base des informations fournies par celui-ci;
• dans le cas des intermédiaires de crédit, de publier certaines informations concernant, par exemple, leur identité, leur statut et la relation qu’ils entretiennent avec le prêteur, et de rendre public tout conflit d’intérêts potentiel.

Les emprunteurs :

• bénéficieront d'un surcroît d’informations à tous les stades du processus conduisant à la souscription d’un emprunt, afin qu’ils puissent faire les bons choix;
• bénéficieront d’un taux annuel effectif global (TAEG) harmonisé, à l’instar de ce qui est prévu dans la directive sur les crédits aux consommateurs, qui leur permettra de comparer plus aisément entre elles les informations publicitaires, de même que les informations précontractuelles;
• seront tenus de fournir les informations nécessaires à l’évaluation de leur solvabilité;
• auront le droit de rembourser leur emprunt avant l’expiration du contrat de crédit, à certaines conditions qui restent encore à déterminer par les États membres.

Initiatives liées

Parallèlement, la Commission a présenté également le même jour un document de travail sur les mesures et les pratiques mises en œuvre au niveau national pour éviter les procédures de saisie. Ce document fournit aux autorités publiques et aux prêteurs des différents États membres des exemples illustrant les solutions trouvées à travers l’UE pour faire face à des taux de défaillance croissants tout en évitant les saisies lorsque c’est possible et raisonnable: conciliation ou médiation, modification des conditions du crédit, octroi d'un délai minimum avant la procédure de saisie, dispositifs publics de sauvetage, fourniture de conseil indépendants en matière juridique et d’endettement, collecte de données et reporting interne, etc.

Contexte

En dépit de la taille considérable du marché européen du crédit hypothécaire (équivalent à 50 % du PIB de l’UE) et de l’importance que revêtent les prêts hypothécaires pour les consommateurs, l’UE ne dispose pas encore d’un cadre législatif en la matière, et le marché demeure très fragmenté.

Si beaucoup de facteurs entrent dans la décision d’accorder un crédit hypothécaire en particulier, le fait demeure que le comportement irresponsable de certains acteurs du marché a alimenté une politique de prêt laxiste. La conséquence en est que certains citoyens européens éprouvent aujourd’hui des difficultés à honorer leurs dettes. En 2008, 16 % des ménages déclaraient avoir du mal à régler leurs factures, et 10 % faisaient état d’arriérés de paiement. Du fait de ces difficultés, les défauts de paiement et les saisies se sont multipliés.